Bei der Bewertung von Restauranteinrichtungen stellt sich oft die Frage, welche Einrichtung persönliches Eigentum ist - und für die Zwecke der Bewertung bewertet werden sollte - oder Immobilien - wie in einem Teil der Immobilie. Während die meisten Leute noch nie darüber nachgedacht haben, ob es sich beispielsweise bei einem begehbaren Kühler um Geräte oder Immobilien handelt, ist diese Frage eine Frage, die bei jeder Bewertung der Restaurantausstattung ausführlich erörtert werden könnte. Als persönliches Eigentum gelten im Allgemeinen alle freistehenden Geräte wie Herde, Wärmer, Edelstahlarbeitsplätze und die meisten Esszimmermöbel.
Bei der Installation von Restauranteinrichtungen muss jedoch ein Gutachter feststellen, ob die installierten Einrichtungen als persönliches Eigentum - das für die Zwecke der Bewertung bewertet würde - oder als Immobilien, das als Teil des Gebäudes betrachtet und daher nicht bewertet würde, anzusehen sind als Ausrüstung in der Bewertung. Zu den installierten Geräten dieser Art gehören im Allgemeinen Lüftungs- und Feuerlöschsysteme, Kühlsysteme und andere angeschlossene Gegenstände, Gutachter deren Entfernung zu Sachschäden oder Verstößen gegen die Gesundheitsvorschriften führen kann.
Die Bestimmung des Wertes der installierten Ausrüstung hängt, wie viele Fragen der Ausrüstungsbewertung, von der Bewertungsprämisse des Werts ab. Bei der Bewertung im Rahmen eines Szenarios der fortgeführten Nutzung wird beispielsweise davon ausgegangen, dass die Vermögenswerte im Rahmen der Unternehmensfortführung an ihrem derzeitigen Standort weiter genutzt werden. In diesem Fall kann es angemessen sein, dass der Gutachter der Restaurantausstattung die installierten Artikel und die damit verbundenen Installationskosten einbezieht. Wenn andererseits die Restaurantbewertung für ein Szenario im Austausch oder eine Liquidation durchgeführt wird (z weniger wahrscheinlich aufgenommen werden.
Was auch immer der Grund für eine Bewertung der Restaurantausrüstung ist – Kauf/Verkauf, Familienrecht, Sicherheitendarlehen – es ist wichtig, einen Plan für die installierte Ausrüstung zu haben. Und wenn die Bewertung der Restaurantausstattung in Verbindung mit einer Immobilienbewertung erfolgt, wie es häufig der Fall ist, sollten die jeweiligen Gutachter miteinander sprechen, um sicherzustellen, dass alle in die Bewertung einzubeziehenden Gegenstandsvermögen angemessen behandelt werden.
Lassen Sie uns nun diese 3 Bereiche der installierten Ausrüstung besprechen. Und da ein Bild mehr sagt als tausend Worte, habe ich ein paar Fotos beigefügt, um die verschiedenen Gerätetypen zu veranschaulichen, für die Installationskosten enthalten sein können oder nicht.
Lüftungsgeräte
Typischerweise verfügt der Kochzeilenbereich eines Restaurants über eine Abzugshaube, ein Frischluftsystem, ein Feuerlöschsystem und ein Brandmeldesystem, das speziell für diesen speziellen Ort entwickelt wurde.
Diese Artikel werden auf der Grundlage der gesamten Quadratmeter der Einrichtung und ihrer speziellen Küche individuell gestaltet. Die einzelnen Elemente werden als komplette Einheit vor Ort installiert und können einen erheblichen Teil der Gesamt- und Anschaffungskosten des Restaurants für die Erstinstallation ausmachen. Und wie Sie sich vorstellen können, sind die Kosten für diese teuren und spezifischen Installationen in der Regel nicht mehr zu erfassen, insbesondere in einem Liquidationsszenario.
Es gibt zwei Gründe, warum Lüftungs- und Feuerlöscheinrichtungen an Wert verlieren: Erstens sind die Einheiten, sobald sie miteinander verbunden und am Gebäude befestigt sind, schwierig und kostspielig zu entfernen; Hinzu kommt die Tatsache, dass diese Geräte, da das System als kundenspezifische Installation für einen bestimmten Raum konzipiert wurde, wahrscheinlich an keinem anderen Ort einen praktischen Nutzen haben werden.
Kühlgeräte
Installationsprobleme bei Kühlgeräten sind nicht so eindeutig wie bei Lüftungs- und Feuerlöschgeräten, insbesondere bei begehbaren Kühl- und Gefriergeräten. Obwohl viele Restaurantbesitzer nie die Tatsache in Betracht gezogen haben, dass die begehbaren Kühl- und Gefrierschränke in ihren Betrieben Teil der Immobilie und überhaupt keine Ausrüstung für die Bewertung von Sicherheiten sind, war dies bei einer Reihe von Restaurantbesuchern tatsächlich der Fall an Ort und Stelle errichtet und gelten als Teil des Gebäudes.
Ein wichtiger Teil des Inspektionsprozesses für jede Bewertung der Restaurantausstattung besteht daher darin, festzustellen, wie dauerhaft oder abnehmbar ein bestimmter Walk-In ist. Ein guter Hinweis darauf, wie entfernbar ein Walk-In sein könnte, ist der Boden. Ist der kühlere Boden eingegossene Fliesen oder gegossener Beton? Wahrscheinlich handelt es sich um Immobilien. Viele Walk-Ins hingegen haben Doppelböden und sind offensichtlich so konzipiert, dass sie leicht demontiert und entfernt werden können.
Andere angeschlossene Geräte
Die gleiche Bestimmung der Entfernbarkeit vs. Dauerhaftigkeit gilt für eine Vielzahl von Restauranteinrichtungen, von Speisemöbeln bis hin zu Regalen. Viele Gegenstände, die an den Wänden oder am Boden befestigt sind (z. B. Bankettbestuhlung, Theken oder Edelstahlregale), können vom Vermieter als Immobilien geltend gemacht werden. Wenn durch den Versuch, die Einrichtung zu entfernen, ein Schaden entstehen könnte, kann der Vermieter den Anspruch nicht nur zum Schutz der Immobilie, sondern auch zur Vermeidung von Verstößen gegen das Gesundheitsgesetz begründet geltend machen. Inspektoren des Gesundheitsamts können sehr empfindlich auf Löcher in Oberflächen reagieren, an denen Lebensmittel stecken bleiben können: Sie möchten, dass sich alle Oberflächen leicht abwischen lassen. Das Entfernen von Regalen oder anderen Restaurantgeräten und das Hinterlassen von Löchern in der Oberfläche, an der die Geräte befestigt waren, könnte daher einen Verstoß gegen die Gesundheitsvorschriften für den Vermieter darstellen, der für alle erforderlichen Reparaturen verantwortlich wäre.
Mietgeräte
Vermietete Geräte sind natürlich weder persönliches Eigentum noch Immobilien. Der Gerätegutachter muss überprüfen, welche Geräte geleast sind und sich daher nicht im Besitz des Geschäftsinhabers oder Vermieters befinden. Typischerweise, aber nicht immer, gehören dazu Spülmaschinen, Sprudelbrunnen, Kaffee- und Teeservice und manchmal POS-Automaten (auch als Point-of-Sale bekannt) und Telefon- oder Gegensprechanlagen.
Fragen zu den Installationswerten von Geräten
Wie üblich ist es wichtig, bei der Bewertung von Restauranteinrichtungen die richtigen Werte für die Installationswerte zu ermitteln, und zwar auf eine gute Kommunikation zwischen dem Kunden und den verschiedenen am Projekt beteiligten Gutachtern. Der Gutachter sollte die richtigen Fragen kennen und der Gutachter sollte erwarten, dass der Gutachter sie stellt! Wenn Sie nach einem Gutachter für Restaurantausstattung suchen – was auch immer Ihr Grund für eine Anlagenbewertung sein mag – erwarten Sie, dass ein Gutachter diese grundlegenden Fragen zu den Installationskosten stellt. Wenn der Gutachter nicht neugierig auf geleaste Geräte, Immobilien und persönliches Eigentum ist, kann dies ein Gutachter Zeichen sein, etwas mehr einzukaufen, bevor Sie sich für einen Gutachter entscheiden, der Ihre Restaurantausstattung bewertet.
Jack Young, ASA, CPA, ist ein akkreditierter Senior Appraiser (ASA) der American Society of Appraisers, spezialisiert auf Maschinen und Ausrüstung und Inhaber von NorCal Valuation in Nordkalifornien. Jack ist im Northern California/Nevada Chapter der ASA aktiv und dient derzeit als Präsident des Chapters.
Weitere Informationen zur Bewertung von Maschinen und Anlagen finden Sie unter NorCal Valuation, einschließlich unseres fortlaufenden Blogs. Um eine bestimmte Situation der Gerätebewertung zu besprechen, können Sie uns direkt anrufen.
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